Бенджамин Франклин говорил, что в этом мире неизбежны только смерть и налоги. Действительно ли не избежать уплаты налогов, если продается наследство, или есть варианты? О том, когда можно продавать квартиру после вступления в наследство, читайте далее.
Содержание статьи
Процедура наследования
Наследование – это процедура получения имущества после смерти его предыдущего собственника. В ст. 1111 ГК определены лишь две причины, по которым человек может стать правопреемником:
- он был указан в качестве наследника в завещании, составленном самим наследодателем;
- он является родственником той очереди, которая призывается к наследованию.
Собственник имущества в завещании может определить, что, кому и в каких долях будет принадлежать, а также подназначить наследников, которые будут вправе оформить все на себя, если основные наследники этого не сделают.
Порядок приглашения близких к оформлению имущества на законных основаниях установлен в ст. 1142, 1143, 1144, 1145, 1147 ГК. Первыми имеют право получить наследство дети, родители, супруги.
Если обозначенных близких у умершего не было либо они отказались получать причитающееся, приглашаются наследники второй очереди – братья, сестры, бабушки, дедушки. Все имущество делится между призывающимися в равных долях.
К наследникам третьей очереди относятся дяди и тети. К четвертой – прабабушки, прадедушки. К пятой – двоюродные внуки, бабушки, дедушки. К шестой – двоюродные правнуки, племянницы, дяди и тети. К седьмой – пасынки, падчерицы, мачехи и отчимы.
Выделена и восьмая очередь для нетрудоспособных иждивенцев. По правилам ст. 1148 ГК, они имеют право на обязательную долю в передаваемом имуществе в любом случае. Если наследование происходит по закону, то они должны получить имущество в том же размере, что и остальные призывающиеся. Если наследование происходит по завещанию, тогда им положено не менее 50% от того, что они должны бы были получить, если бы наследование было по закону.
Если же других родственников нет, они отказались от имущества или лишены права принять вещи, тогда иждивенцы получают все, что входит в наследственную массу, как самостоятельные наследники 8 очереди.
По какому бы основанию ни происходило правопреемство, наследникам потребуется принять имущество. Для этого они могут обратиться к нотариусу и написать заявление, обозначив свои притязания, а могут просто начать пользоваться вещами, заботясь об их сохранности.
Принять вещи нужно в первые полгода после смерти их собственника. Спустя это время потребуется собрать пакет документов, удостоверяющих права наследника и идентифицирующих собственность. С ним обратиться к нотариусу и получить свидетельство о праве на наследство. Недвижимость необходимо будет оформить в Росреестре, автомобиль – в ГИБДД.
Особенности получения квартиры
Переход права на квартиру имеет ряд особенностей. Она может переходить не целиком, а делиться между несколькими наследниками. Тогда она становится долевой собственностью. Это значит, что все владельцы могут использовать ее на равных: жить, сдавать в аренду, использовать в качестве залога и даже продать.
Но по правилам ст. 246 ГК, сделать это можно только после получения согласия от других собственников. Если один из владельцев решил продать свою часть жилплощади, то в первую очередь он должен в письменной форме предложить купить ее другим участникам долевой собственности. И только если они откажутся, искать другого покупателя.
Статья 1165 ГК предлагает правопреемникам составлять соглашение о разделе квартиры, в котором они могут договориться о размере долей и выделении их в натуре. Если поделить ее невозможно, тогда можно продумать порядок ее использования. Когда прийти к компромиссу не получается, нужно обращаться в суд.
Внимание! Если среди наследников есть несовершеннолетние, недееспособные или ограниченные в дееспособности, тогда составлять соглашение можно только с согласия органа опеки и попечительства. Если дело дойдет до суда, то этот орган власти потребуется пригласить в качестве заинтересованных лиц на разбирательство.
Если разделить саму квартиру таким образом, чтобы ей могли пользоваться все наследники, не удается, тогда она переходит по праву одному из них. Другие же получают либо иное имущество из наследственной массы, которое эквивалентно по стоимости, либо денежную компенсацию.
Приоритет в оформлении квартиры на себя имеют родственники, которые проживали совместно с умершим в последнее время и продолжают там жить после его смерти, а также другие собственники такой квартиры.
Множество вопросов при наследовании квартиры возникает в случае, если она является совместной собственностью супругов. Как правило, жилплощадь делится целиком, но это ошибка. В ст. 1150 ГК прописано четкое указание на необходимость сначала выделить из части квартиры долю, которая принадлежала умершему супругу, и лишь ее делить между наследниками.
Документы и регистрация права
Для получения свидетельства о праве на наследуемую квартиру потребуется представить нотариусу следующие документы:
- документ о смерти собственника (свидетельство о смерти или решение суда о признании человека умершим);
- документы, подтверждающие родство – свидетельство о заключении брака, свидетельство о рождении и т.д.;
- завещание, если есть;
- документы на квартиру – если оформление ее было до 2013 года, тогда потребуется принести свидетельство о праве, если после – в любом МФЦ или в Росреестре нужно взять выписку из ЕГРН;
- оценку стоимости. Информацию о кадастровой стоимости предоставляет Росреестр самостоятельно и через МФЦ бесплатно. Если с указанной ценой наследник не согласен, он может обратиться к оценщикам для пересчета кадастровой или определения рыночной стоимости.
Так как квартира является объектом недвижимости, право собственности на нее необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для этого нужно либо обратиться непосредственно в регистрирующий орган, либо воспользоваться услугами МФЦ. Госпошлина за обращение определена в ст. 333.33 НК и составляет 2 тыс. рублей. Для проведения процедуры потребуется предоставить:
- паспорт;
- свидетельство о праве на наследство;
- квитанцию об оплате государственной пошлины.
Внимание! Распоряжаться имуществом можно после его официальной регистрации, а не после вступления в наследство. Можно как продать квартиру, так и использовать ее в качестве залога, сдавать в аренду, подарить или тоже завещать. Поэтому на вопрос, можно ли продать наследство, не вступив в наследство, ответ очевиден — нет.
Налоговые каникулы
Если собственника, которому квартира досталась по наследству, интересует вопрос, когда можно ее продать, то ему следует обратить внимание на нововведения в НК. До внесения изменений в него Федеральным законом № 382 от 29.11.2014 г. были очень простые правила.
За продажу квартиры, полученной по наследству, если она была в собственности менее 3 лет, нужно было заплатить налог. Но в связи с поправками, с начала 2016 года появилось несколько вариантов, в зависимости от вида имущества и продавца.
Теперь, если наследник получил имущество от близкого родственника, минимальный срок владения для того, чтобы продать ее без уплаты взноса, составляет 3 года, а если он получил ее от другого лица, то придется ждать 5 лет.
Близкими, в соответствии со ст. 14 СК, признаются родственники по прямой восходящей и нисходящей линии – дети, родители, внуки, бабушки, дедушки, братья, сестры, супруги.
Для того чтобы определить, через сколько лет после вступления в наследство можно продать квартиру, не оплачивая налог, нужно правильно рассчитать минимальный срок владения.
Важно! Он считается не со дня регистрации права на нее, а со дня открытия наследства. Независимо от того, когда было получено свидетельство на наследство или зарегистрировано право собственности, наследник считается владельцем квартиры со дня смерти ее предыдущего собственника.
Налог на доход от реализации имущества
Давайте определимся, через какое время можно продавать квартиру после вступления в наследство. Реализовать любым способом, в том числе и продать полученное имущество, можно сразу после регистрации права собственности в Росреестре.
Продать имущество, не вступив в наследство, нельзя. Если время владения до продажи было менее установленного минимального срока, то придется заплатить налог на доход, который получен в результате осуществления такой сделки.
Налог на доход с продажи квартиры, полученной в наследство, составляет 13% от цены, по которой жилплощадь была продана. Если продается часть недвижимости, то действуют абсолютно такие же правила.
Помимо внесения обязательного платежа, требуется заполнить декларацию и представить ее в отделение налоговой инспекции, расположенной по месту жительства получателя дохода.
Бланк декларации можно взять в любой налоговой или скачать на официальном сайте ФНС. Заполнять ее можно от руки. На официальном ресурсе налоговой размещена также программа, позволяющая сформировать отчетный документ в электронном формате, после внесения в нее ваших данных.
Отчитываться о полученных доходах и уплачивать налог нужно на следующий год. Декларация подается до конца апреля, налог уплачивается до середины июля. Нарушителю этих сроков грозит штраф в размере 5% от суммы налога. В п. 1 ст. 119 НК определены лимиты санкции. Размер штрафа не может быть более 30% от величины налога, но и не менее 1 тыс. рублей.
Величина налога равна 13% от цены квартиры, указанной в договоре купли-продажи. Но она может быть и меньше. Если наследник продал квартиру дешевле ее кадастровой стоимости более, чем на 30%, то налог умножается на коэффициент 0,7. Законодательные власти субъекта РФ могут устанавливать и более низкий размер понижающего коэффициента.
Еще один вариант уменьшить сумму налога – воспользоваться правом на имущественный вычет. Суть расчетов состоит в том, что доходы могут быть уменьшены на фиксированную сумму. Для квартиры это 1 млн руб. То есть для расчета налога на доход с продажи квартиры, полученной по наследству, которая находилась в собственности менее 3 (или 5) лет, из цены продажи нужно вычесть 1 млн, и лишь с полученной цифры считать 13%.
Пример: наследник продал квартиру за 2,5 млн – это его доход. Он воспользовался правом на вычет, соответственно, доход получился 1,5 млн. Размер налога составляет: 1,5 млн*13% = 195 тыс.
Право вычета предоставляется неограниченное число раз в жизни, но один раз в год. То есть если в год продавалось несколько квартир, то с совокупного дохода от их продаж можно вычесть только 1 млн.
Если участники долевой собственности продали квартиру по одному договору купли-продажи, то налоговый вычет делится между ними в долях, пропорциональных размеру их частей в такой квартире. Право на вычет в размере 1 млн возникнет у каждого собственника, если реализация квартиры происходила по нескольким сделкам.
Пример: собственник Петров имеет 40% квартиры, Иванов – 60%. Если они продают квартиру по одной сделке, тогда Петров может воспользоваться налоговым вычетом в размере 400 тыс., а Иванов – в размере 600 тыс. Если каждый продает свою долю по отдельному договору, то и Иванов, и Петров могут уменьшить сумму дохода на 1 млн.
Если квартира продается за цену в пределах 1 миллиона, то налог платить не надо, но декларацию сдать придется. Других льгот на оплату налога нет. Даже пенсионеры при продаже квартиры, полученной по наследству, оплачивают взнос в общем порядке.
Заключение
Продать жилплощадь, переданную по наследству, можно только после ее официальной регистрации. Для того чтобы не платить налог с продажи квартиры, полученной по наследству от близких, нужно пользоваться ей 3 года, от других людей – 5 лет.
Если реализация жилплощади происходит ранее этого минимального срока, тогда придется заплатить налог в размере 13%. Льготы пенсионерам при продаже квартиры, полученной по наследству, не предоставляются.