Если вы хотите подарить свое имущество другому человеку, то проще всего оформить этот процесс через дарственную. Она позволяет передавать свое имущество как близкому родственнику, так и абсолютно чужому человеку, а в свои права он вступает сразу после процедуры оформления. Но необходимо помнить, что подобная сделка облагается налогами. В этой статье мы расскажем вам о том, облагается ли налогом дарение недвижимости между родственниками, кто должен платить пошлину и прочие нюансы подобной сделки.
Содержание статьи
Действующие ставки
Все лица, проживающие на территории РФ, согласно Налоговому кодексу облагаются налогом НДФЛ. Для граждан России и резидентов ставка НДФЛ установлена на уровне 13%, для нерезидентов и иностранцев — 13%.
Внимание: резидентом считается любой человек, который официально проживает на территории РФ дольше 183 дней. Если гражданин РФ проживает в иной стране больше этого срока, то он официально теряет свой статус резидента.
Какая сумма облагается налогом?
Согласно поправкам к НК, с 1.01.2016 для определения стоимости квартиры используется не рыночный показатель, а кадастровый. Это достаточно спорное решение, но на данный момент действует именно оно. Поэтому не удивляйтесь, когда при реальной стоимости квартиры в 1,5 миллиона рублей вам насчитают налог с 3 миллионов. Его можно обжаловать в суде, но проще будет заплатить.
Стоимость квартиры обязательно указывается в договоре дарения. Согласно НК, договорная стоимость не может быть ниже 70 процентов от кадастровой. То есть если кадастровая стоимость вашего жилья 2,5 миллиона, то в договоре нельзя указывать сумму меньше, чем 1,75 миллиона.
Внимание: если кадастровая стоимость вашей недвижимости не определена, то стоимость может быть привязана к рыночной. Такой же принцип действует для жилья, стоимость которого менее 1 миллиона рублей.
Итак, налог на дарение квартиры для резидента составляет 13 процентов от кадастровой стоимости недвижимости. Если даритель передает одариваемому только часть квартиры, то налог считается с полученной доли. Если в договоре ничего не указано про доли, то при подсчете используется полная кадастровая стоимость недвижимости.
Пример: стоимость вашей квартиры составляет 2,6 миллиона рублей. В договоре дарения вы указываете цену 1,85 миллиона, что попадает в границы действия законодательства. В этом случае одариваемому нужно будет заплатить 1,85*0,13=0,24 или 240 тысяч рублей пошлины. Если вы дарите половину квартиры, тогда 1,85/2*0,13=0,12 или 120 тысяч рублей.
Такой же принцип действует и при оформлении другой недвижимости: домов, земельных участков, гаражей, коттеджей, дач, офисов и пр.
Кто не платит налог
При оформлении дарственной налоги при дарении недвижимости близким родственникам не платятся. То есть вы можете хорошо сэкономить, если подарите дом:
- Собственному супругу.
- Детям.
- Родителям.
- Внукам.
- Сестрам/братьям.
Более детально о безоплатной передаче написано в СК РФ, но чтобы вы не искали соответствующие статьи, мы объясним упрощенно — передать недвижимость и имущество без налога вы можете родственникам 1—3 очереди наследования. В этом случае при переоформлении нужно будет просто оплатить государственную пошлину, услуги юриста/нотариуса и оформление договора дарения.
Необходимо учитывать, что если после получения имущества по договору дарения родственник реализует его на протяжении 36 месяцев, то ему все же придется оплатить 13% соответствующего налога. Но при этом стоимость уменьшается на один миллион, который оформляется как налоговый вычет.
Пример: Семейная пара подарила своей дочке двухкомнатную квартиру, а сама переехала в загородный дом. Дарственная была оформлена в январе 2015 года. В октябре 2016 дочка продает квартиру за 3 миллиона. 36 месяцев еще не прошло, поэтому ей нужно заплатить государству. Налог считается следующим образом: 3-1*0,13=0,26 или 260 тысяч рублей.
Помните, что налоговый вычет действует только для близких родственников — двоюродные тети или чужие люди не могут получить его. Пенсионеры также должны платить 13% на общем основании — для них не предусмотрено никаких льгот согласно НК.
Кто платит налог
Процедура происходит следующим образом — составляется дарственная на недвижимость, договор передается в регистрационную палату, она фиксирует изменения и выдает свидетельство одариваемому. С этого момента у него имеется обязательство перед государством за полученное имущество — он должен заплатить соответствующий налог. Это означает, что тот, кто дарит, ничего не должен платить. Платит только тот, кому достается недвижимость.
Как действовать
Помните, что налог на дарение недвижимости указывается в декларации по истечении года. К примеру, вы вступили в свои права 15 сентября 2016 года. Вы ничего не делаете до конца года, а затем до 30.04.2017 должны посетить ближайшую налоговую и заполнить соответствующую декларацию (форма 3-НДФЛ). После декларирования вы должны уплатить необходимую сумму до 15.06.2017. Мы рекомендуем не затягивать с декларированием и оплатой, чтобы не возникало никаких проблем с налоговой и вам не начислялась пеня. Даже если вы родственник и освобождены от уплаты пошлины, то все равно рекомендуем вам подать декларацию с приложением свидетельства о родстве. Это гарантировано убережет вас от ошибок налоговой и последующих неприятностей.
Что подавать
Вам нужно будет подать в территориальный налоговый орган следующие документы:
- Декларацию, которая оформляется прямо в налоговой.
- Договор, подтверждающий процедуру дарения.
- Свидетельство на право собственности.
- Экспликацию и другие справки из бюро технической инвентаризации.
Взамен вы получаете квитанцию об оплате налога, которую должны погасить до 15 июля. Если это не сделать, налоговая пришлет вам еще одну, в которую будут включены все штрафы и пеня. Заплатить ее можно в абсолютно любом отделении банка.
Если не платить
Что будет, если не заплатить налог на дарственную на квартиру или вообще не подавать декларацию? Ничего хорошего это не сулит. Дело в том, что налоговая знает о проведенной сделке и смене собственника от регистрационной палаты. Поэтому обязательно декларируйте квартиру в установленный срок и оплачивайте пошлину. Если вы забыли это сделать, то не откладывайте дело в долгий ящик — чем быстрее вы объявитесь, тем меньше будете платить.
За отсутствие декларации вас обложат штрафом в размере 1000 рублей. К этому добавляется пятипроцентная пеня на общую сумму налога. Пеня начисляется каждый месяц — в мае вы будете должны +5%, в июне +10, июле +15 и так далее.
Если вы подали декларацию по месту проживания, но не успели оплатить налог, то вам начисляется штраф в размере 20 процентов. Если вам прислали новую квитанцию, а вы все равно не платите, то штраф вырастает до 40 процентов. Дополнительно вам нужно будет заплатить пеню за все пропущенные дни, начиная с 16.06. Пеня считается по следующей схеме: сумма налога*8,25%(ставка рефинансирования)*1/300*сумму пропущенных дней. Поэтому или вовремя платите налоги, или воспользуйтесь нашими советами выше о том, как подарить квартиру родственнику без уплаты налогов.
Пример: вы забыли подать декларацию и не заплатили налог. В середине сентября вам пришел еще один чек от налоговой. Изначально вам нужно было заплатить 200 тысяч, но в сентябре сумма увеличилась на штраф (1000) и пеню 25%, то есть за пропущенную декларацию вы платите 51 тысячу рублей. За пропущенный налог вы платите штраф в размере — 40 тысяч и за 90 дней просрочки 4 950 р. В итоге вам нужно заплатить 200 000 + 51 000 + 44 950 = 295 950 рублей.
В случае если вы отказываетесь платить эту сумму, налоговая передает документы в суд и к вам приходит исполнительная служба для описи имущества. Параллельно с этим вам закрывают возможность выезда за границу и накладывают прочие ограничения.
Способы передачи прав
Дарственная может составляться с различными условиями. Дарящий может полностью передать свои имущественные права на объект или же указать условия для заключения сделки. К примеру, мать дарит сыну квартиру, но ставит условие проживания в ней до смерти. Способы передачи прав могут быть следующие:
- Безвозратное. После перерегистрации собственности даритель не может отозвать свое решение и вернуть имущество назад (если сделка была оформлена правильно). Именно так обычно оформляется дарение недвижимости между близкими родственниками.
- Обещанное. Даритель заключает договор, в котором указывает, что через определенное время может подарить второй стороне свою недвижимость при выполнении определенных условий. Такую форму практикуют при уходе за больным человеком, который после смерти завещает свою квартиру.
- Жертвенность. Обычно пожертвование делается организации и имеет целевое назначение. При пожертвовании даритель получает возможность оформить для себя налоговые льготы.
Некоторые нюансы
Давайте разберем некоторые тонкости сделки, чтобы они не стали для вас неожиданностью.
- Передаривание недвижимости. Очень часто родственники пользуются схемой передаривания квартиры друг другу, чтобы не платить налоги. Если сделка происходит между близкими родственниками, то ничего страшного в этом нет. К примеру, дед может подарить свой дом сыну, а тот передарить его своей дочке, то есть цепочка протянется от деда к внучке. Но если недвижимость в итоге достается непрямому родственнику, то в 90 случаях из 100 у налоговой возникнут вопросы и она просто начислит налог всем выгодополучателям. К примеру, если владелец дома дарит дом своей супруге, а она передаривает его своему брату, а тот дарит недвижимость своей жене, то у налоговой наверняка возникнут вопросы. Особенно если все сделки были заключены на протяжении полугода.
- Налог при передаривании не возвращается. Если вы подарили дом своему соседу, а тот подарил его следующему соседу, то налог заплатят оба соседа.
- Злостное уклонение от уплаты налога на дарственную на недвижимость и неправильно составленная дарственная может стать причиной для оспаривания ее в суде. Поэтому не тяните, а сделку оформляйте у нотариуса, который станет определенным гарантом сделки.
- Сделка должна заключаться только между дееспособными участниками. В противном случае она легко будет признана ничтожной.
- Несовершеннолетний или недееспособный гражданин может выступать только одаряемым.
Теперь вы знаете всю необходимую информацию о том, платится ли налог с дарственной на квартиру и в каких случаях. Близкие родственники не платят его, но все же рекомендуется обратиться в налоговую для консультации и при необходимости доказать степень своего родства.