Как оформить дарственную на квартиру правильно

Есть несколько способов передачи имущества своим родственникам. Одним из наиболее интересных и простых является дарственная. Она позволяет подарить свою квартиру детям или близким родственникам, минимизировав государственные пошлины и сведя все спорные вопросы к нулю. Давайте разберем, как оформляется дарственная на квартиру между близкими родственниками и в чем ее основные преимущества.

В чем отличие от завещания

Многие люди путают завещание и дарственную, но это совершенно разные процедуры.

Перечислим несколько ключевых отличий между ними:

1. Завещание предусматривает наличие одной стороны при совершении передачи прав, а дарственная — две. То есть завещание действует только после смерти наследодателя, тогда как дарственная — сразу после подписания. Данный документ отображает актуальную волю дарителя в отличие от завещания.
2. Документ оформляется на конкретное имущество, к примеру на квартиру или дом. Завещание же оформляется в целом на все объекты, в том числе и на те, которые в данный момент не присутствуют в собственности наследодателя.
3. Конкретный срок передачи имущества. Сразу после оформления дарственной недвижимость получает нового хозяина. Завещание же начинает действовать только после смерти составителя (точнее, через 6 месяцев после этого дня).
4. Невозможность изменить решение. Если дарственная правильно оформлена у нотариуса, то отменить эту сделку уже практически невозможно. Завещание может меняться хоть каждую неделю.
5. Отсутствие споров по недвижимости. Подаренная квартира получает нового собственника, а решение является окончательным и не может быть оспорено в суде (при соблюдении правил проведения процедуры). Завещание же может быть оспорено во многих ситуациях.
6. Договор дарения в 2016-2017 году не подразумевает оплату налогов (если сделка заключалась между близкими и кровными родственниками). Завещание подразумевает оплату налогов в виде определенного процента от стоимости наследства.

Достоинства способа

В чем основные плюсы оформления дарственной на квартиру между родственниками? Перечислим основные моменты:

1. Полная безопасность сделки. Документ подписывается у нотариуса, который проверяет дееспособность обеих сторон и является гарантом заключения соглашения.
2. Быстрый срок оформления. Подписание договора не займет у вас много времени — передать имущество можно за несколько часов. Завещание или обычное очередное наследование зависит от продолжительности жизни наследодателя и наличия других наследников.
3. Договор не может быть оспорен третьими лицами (при условии законности сделки). В любом случае экс-владелец всегда подтвердит свое решение.
4. Договор дарения не считается совместно нажитым имуществом. Родители очень часто передают недвижимость своим детям именно таким способом. Это защищает их в случае развода со своим супругом.
5. Отсутствие налогов (при передаче недвижимости близким родственникам). Вам не придется платить государству за свое имущество в очередной раз.

Какие документы нужны?

Разберем, какие документы нужны на дарственную на квартиру. Если вы планируете передать квартиру своему родственнику, то вам нужно подготовить следующий пакет документов:

1. Заявления от двух сторон (передающей и принимающей) о регистрации сделки передачи прав на собственность или недвижимость.
2. Паспорта гражданина РФ или другие документы, удостоверяющие личность.
3. Квитанции, подтверждающие оплату госпошлины.
4. Технический паспорт на дом или автомобиль.
5. Документы, которые подтверждают право собственности (договор купли-продажи, наследования и пр.).
6. Документ, подтверждающий постановку на налоговый учет.
7. Домовую книгу или выписку из нее, в которой будут указаны все проживающие/прописанные люди.
8. Нотариально заверенное согласие мужа/жены дарителя (если он не состоит в браке, то это необходимо подтвердить справкой из ЗАГСа).

Важно: если в квартире проживают несовершеннолетние дети, то вам нужно будет или переселить их в другое жилье с улучшением условий проживания, или получить соответствующие разрешения в органах попечительства.

Как составить документ

Теперь вы знаете в чем достоинства подобной сделки и какие документы нужны для ее оформления. Рассмотрим, как оформить дарственную на квартиру правильно. Она осуществляется только у государственного нотариуса. У юриста должны присутствовать обе стороны (или их соответствующим образом оформленные представители).

У нотариуса составляется типовой договор, в который вносятся все необходимые данные. В нем указываются:

1. Паспортные данные обеих сторон.
2. Имя нотариуса, его адрес, дата заключения сделки.
3. Наименование объекта, на который передаются права, его адрес, если это недвижимость.
4. Площадь объекта (обычно отдельно указывается общая и жилая).
5. Документы, которые подтверждают право владения объектом.
6. Условия проведения сделки дарения.

Внимание: даритель в договоре может устанавливать дополнительные условия сделки. Он может оставить за собой право на отзыв соглашения при определенных факторах, указать дату начала его действия и пр.

После составления договора стороны знакомятся с ним и ставят свои подписи. Затем документы отправляют в УФРС, где происходит перерегистрация права собственности.

Некоторые нюансы

При составлении договора необходимо детально описывать каждый пункт так, чтобы не оставалось просторов для манипуляций или двойных трактовок. Все утверждения нужно доказывать соответствующими документами: если вы владелец квартиры, то предоставляйте договор ее купли-продажи, если указывается ее площадь, то нужно прилагать план или другой документ и пр.

Существенными условиями заключения сделки, без которой она будет нелегальной являются:

1. Наличие официального, нотариально утвержденного разрешения супруга на совершение сделки. Грубо говоря, если отец хочет подарить свою квартиру сыну, то он должен получить разрешение жены.
2. Оформлять дарственную не могут лица, не достигшие 18-летнего возраста. Они могут быть только выгодополучателями при заключении договора.
3. Если одариваемое лицо было признано недееспособным, то его права представляет попечитель.

Теперь вы знаете, как оформить договор дарения квартиры родственнику. Давайте разберем, что необходимо указывать в самом договоре, чтобы не возникало двойственных толкований:

1. Даримое имущество является собственностью конкретного человека, а не общей. Это важно указывать, если люди находятся в браке — при разводе оно не будет считаться «совместно нажитым». Примечательно, что любые действия с полученной недвижимостью потребуют разрешения от второго супруга.
2. Можно оформить договор дарения, но при этом оставить за собой право пользоваться жилплощадью. Данная опция позволяет обезопасить себя от выселения и дает 100% гарантию проживания в недвижимости до дня смерти.
3. Присутствие обеих сторон обязательно. В крайнем случае сторону может заместить доверенное лицо, оформленное согласно закона.

В каких случаях возможно расторжение договора

Считается, что договор дарения является одной из наиболее безопасных сделок. Но все же его можно оспорить. Если будет доказано, что он был составлен обманным способом или дарящий был не в здравом уме, то документ может быть расторгнут.

Одним из гарантов сделки является нотариус. Он следит за законностью сделки и может ее заблокировать при нарушениях. К нарушениям относится:

1. Написание дарственной лицом, которому еще нет 18 лет.
2. Написание дарственной недееспособным лицом.
3. Написание дарственной на имя госслужащего (возможно только в том случае, если ему передает имущество близкий родственник).

Также в большинстве случаев запрещается дарение имущества одной коммерческой организацией второй организации.

Расторгнуть сделку может и сам даритель. Это происходит следующим образом: он обращается к нотариусу, где оформлял дарственную на квартиру, и заявляет, что был обманут.

К сведению: очень часто мошенники предлагают владельцам квартир оформить договор дарения, чтобы не платить налоги и различные пошлины. Легковерные хозяева поддаются на их уговоры и переписывают имущество, не получая взамен обещанных денег. Не нужно рисковать — при продаже всегда составляйте соответствующий договор.

Также возможны и другие причины расторжения сделки:

• владельцу недвижимости угрожали или применяли к нему меры физического насилия;
• злоумышленники обещали причинить вред его семье и близким;
• злоумышленники обещали оприлюднить различную информацию, вымогая подписание договора.

В некоторых случаях договор можно расторгнуть по причине нанесения серьезного вреда имуществу. К примеру, отец дарит своему сыну квартиру. Тот ведет асоциальный образ жизни, принимает алкоголь, не платит за коммунальные услуги, не ухаживает за недвижимостью и периодически заливает соседей. В этом случае отец, желая сохранить квартиру, собирает свидетельские показания и обращается в суд с просьбой о расторжении договора. Оптимально, если возможность возвращения будет изначально прописана в договоре.

Можно ли подарить часть квартиры?

Такая возможность есть, и она сильно расширяет возможности обеих сторон. Очень часто бывает ситуация, когда недвижимость находится в собственности у нескольких человек. У всех владельцев разные взгляды на судьбу их недвижимости и обычно договориться до чего-то одного они не могут.

В этом случае пригодится возможность передачи в дар части квартиры. Она оформляется точно так же, как и обычная дарственная.

Пример: собственниками четырехкомнатной квартиры является отец, мать, бабушка и сын. Бабушка оформляет дарственную на свою ¼ часть квартиры на внука и он становится собственником 2/4 части. Затем отец оформляет свою долю на ребенка (получив согласие супруги), но с правом проживания на своей площади. Отец может жить в этой квартире до самой смерти, несмотря на то, что его сыну принадлежит ¾ квартиры.

Возможные ошибки

Помните, что сделку всегда нужно доводить до логического конца, не останавливаясь на посещении нотариуса. Часто бывают ситуации, когда сделка не была завершена и, соответственно, аннулируется.

К примеру, семья, состоящая из 4 человек, живет в одной квартире. Состав семьи: отец, мать, дочка и сын. Через некоторое время сын женится, родители покупают ему отдельную квартиру и он переезжает. Отец и мать составляют дарственную на свою дочку, заверяют ее у нотариуса, но забывают передать документы на переоформление собственности. Свидетельство хранится у дочери, которая не понимает, что без оформления документ не имеет никакой силы. Через несколько лет отец умирает, сын подает заявление на получение наследства и квартира по закону делится на жену, дочку и сына, как на наследников первой очереди, хотя изначально задумывалось, что недвижимость остается только дочке.

Еще одна распространенная ошибка — подписание дарственной частично недееспособным или полностью недееспособным лицом. Подобные ошибки очень часто возникают даже в дружных семьях.

Пример: владельцем двухкомнатной квартиры является бабушка. У нее есть сын, проживающий в другом городе, не навещающий ее годами, и дочь А, которая живет вместе с ней. У дочери А есть свой малолетний ребенок, все они живут вместе в квартире. Бабушка неоднократно говорила, что собирается подарить квартиру своей внучке, но документально это не оформила. Дочка А согласна с решением матери, поскольку уверена в том, что будет проживать на этой жилпложади, ухаживая за малышом. Но неожиданно бабушка частично теряет дееспособность, что отображается в медицинских документах. Дочка А отвозит маму к нотариусу, чтобы сделать дарственную на квартиру. Нотариус принимает сделку, поскольку не в курсе о сложившейся ситуации, и происходит переоформление собственности на внучку. После смерти бабушки объявляется ее сын, который узнает о недееспособности, он поднимает медицинские документы и подает бумаги в суд на расторжение договора. Суд, видя, что бабушка была частично недееспособной, разрывает сделку. В итоге по праву наследования дочка А получает ½ часть квартиры и сын получает ½ часть квартиры.